Votée en 1971, la loi Breyne n’existe que pour offrir une protection étendue à tous les acquéreurs d’un bien proposé sur plan.
Ce sont plusieurs faillites retentissantes, survenues dans le courant des années 60, qui nous ont valu la loi Breyne. En effet, à cette époque, la banqueroute de quelques promoteurs immobiliers peu scrupuleux avait plongé de nombreux acquéreurs, ayant déjà financé la presque totalité d’un bien pas encore construit, dans une extrême détresse. D’où un scandale retentissant et cette loi plus qu’indispensable, votée en 1971.
Pas plus de 5% d’acompte
Par définition, la loi Breyne étend sa protection à tous les immeubles à construire ou en cours de construction. Lesquels sont situés en Belgique et destinés à l’habitation. Concrètement, elle est d’application dès qu’un particulier fait l’acquisition d’un bien qui, au moment de la signature de l’acte de vente, reste à construire ou se révèle en voie de construction.
Elle veille, entre autres, à ce que le prix fixé dans le compromis et l’acte de vente soit intangible, quoi qu’il arrive par la suite. La loi prévoit également que, lors de la signature de l’acte notarié, le vendeur ne puisse exiger un acompte qui dépasserait les 5% du prix de vente. Le solde devant être payé au fur et à mesure de l’avancée des travaux, par tranches successives.
Il est bon de savoir qu’il existe une distinction entre réception provisoire et réception définitive. La Loi Breyne requiert les deux mais la réception définitive ne peut avoir lieu qu’un an après la réception provisoire, pour que l’acheteur puisse en quelque sorte « tester » son bien. Enfin, la réception définitive d’un appartement ne pourra se faire qu’après celle des parties communes.
Garantie d’achèvement
La loi fixe par ailleurs une « garantie financière d’achèvement ». Il s’agit d’une réserve d’argent constituée par le promoteur qui garantit que si ce dernier, pour quelque raison que ce soit, n’était pas en mesure de terminer les travaux, cette réserve serait automatiquement attribuée à son successeur, afin de lui permettre de venir à bout de l’engagement prévu.
Quant au transfert de propriété au profit de l’acquéreur, il s’opèrera selon l’avancement des travaux. En effet, ce dernier devient propriétaire de son habitation à mesure qu’elle se construit. Chaque avancée devant être attestée par un architecte. Afin d’éviter des retards, la date précise de commencement des travaux, ainsi que le délai d’exécution, doivent figurer dans la convention. Lorsqu’un retard d’exécution directement imputable à l’entrepreneur est acté, il est dès lors redevable de dommages et intérêts correspondant au loyer normal que l’acheteur aurait été en droit d’espérer, si l’immeuble avait été terminé et mis en location.
La garantie décennale, ça commence quand ?
C’est le plus souvent la date de la réception provisoire qui marque le point de départ de la garantie décennale. Il est bon de savoir que cette dernière ne couvre qu’une partie des dommages qui peuvent éventuellement intervenir en l’espace de dix ans. En effet, elle ne prend en compte que ceux occasionnés aux murs porteurs, aux fondations mais aussi, les problèmes liés à l’instabilité d’un ouvrage, voire ceux causés par un défaut d’étanchéité.
